Realitné fondy nie sú sporiace účty

Nedávno som sa počas konzultácii stretol s klietami, ktorí na základe odporúčania svojich poradcov investovali väčšiu časť svojho finančného majetku do realitných fondov. Argumenty sa na prvý pohľad zdali rozumné. Ceny nehnuteľností a hodnoty fondov rástli. A investícia je likvidná – podiel v realitnom fonde možno ľahko a rýchlo predať. Poradca pritom použil porovnanie so sporiacim účtom. Ten ponúka vysokú likviditu, no nižší výnos. Tak to ale nie je. 

Prezentácie o realitných fondov až príliš často končia iba výpočtom ich výhod. Mnohí riziká bagatelizujú alebo priamo prehliadajú. Značnú úlohu zohráva aj marketing realitných fondov, ktorý ich často chybne popisuje ako konzervatívne investície s atraktívnym výnosom.

Smutným faktom je, že mnoho investorov nie je o realitných fondoch dostatočne informovaných. Niektoré realitné fondy môžu mať nadhodnetenú cenu aktív. Mnohí klienti však vôbec netušia, čo si vlastne kúpili.

Ako sa pripraviť na najhoršie?

Na realitné fondy treba nazerať realisticky. Nie sú to konzervatívne ani vysoko likvidné investície. Pre vysokú likviditu má investor k dispozícii dlhopisové fondy, peňažné fondy alebo sporiaci účet.

Investor by nemal preháňať s váhou realitného fondu vo svojom portfóliu. Desať percent sa javí ako rozumné, u niektorých investorov môže byť vhodné menej, u iných viac. Je rizikové vkladať do realitného fondu tretinu alebo polovicu portfólia.

Likvidita môže vyschnúť

Porovnávať realitné investície so sporiacim účtom je nezmysel, pretože otvorené realitné fondy môžu v rámci svojich pravidiel úplne zastaviť odkupy podielových listov. A to až na dobu 12 mesiacov. Investor do realitného fondu by si mal teda uvedomiť, že vstupuje do potenciálne nelikvidnej investície.

Výrazne klesajúce ceny nehnuteľností nie sú častým javom. Pozastavenie odkupov alebo likvidácia realitných fondov tiež nie sú bežné. To však neznamená, že investori môžu tieto scenáre ignorovať.

Príklady z praxe

Pozrime sa vývoj vo Veľkej Británii, kde v minulosti mnoho realitných fondov pozastavilo odkupy. Napríklad, fond M&G Property Portfolio bol uzavretý najprv v júli 2016, bezprostredne po britskom referende o vystúpení z EÚ. Uzavretie trvalo štyri mesiace. Následne zaznamenal dva roky so zápornou výkonnosťou a dostal sa do problémov. K druhému uzavretiu došlo koncom roku 2019 – investori vtedy stratili prístup ku svojim finančným prostriedkom na dlhých 18 mesiacov. Taktiež už viac ako rok sú pozastavené odkupy českého realitného fondy spoločnosti Redside.

Nepríjemnú skúsenosť majú už aj Slovenský investori. Fond HB Reavis klesol zo dňa na deň po precenení o – 30 %. Oficiálne dôvody poklesu boli prezentované ako pokles ocenenia nehnuteľností, odchod nájomcov z prenajatých kancelárií a pákový efekt spôsobený zadĺžením fondu. Mnohé realitné fondy sú oveľa rizikovejšie, ako sa klientom prezentuje, napríklad, niektoré RF, ktoré ponúkajú určití sprostredkovatelia s výnosom 15 % ročne, majú rizikovosť: Tolerancia rizika podľa SRRI je 6 zo 7.

Run na realitný fond

Realitný fond môže zažiť obdobu „runu“ na banku. Typicky v dôsledku klesajúcich cien nehnuteľností. Fond má určité bezpečnostné prvky, ktoré mu pomáhajú zvládnuť turbulencie. Musí držať časť svojho majetku v hotovosti. Ak tento vankúš nestačí, môže pozastaviť odkupy. 

Výhody realitných fondov

Investovaním získate podiel na rôznych typoch nehnuteľností v rôznych regiónoch a mestách, často aj v rôznych štátoch. Realitné fondy sú dostupné širokému okruhu investorov.

Ceny nehnuteľností majú tendenciu správať sa nezávisle od cien tradičných investícií, ako sú dlhopisy a akcie. V prípade rastu inflácie typický realitný fond zvyšuje nájomné vďaka inflačnej doložke v nájomných zmluvách, čo je aktuálna téma. Investor do fondu nemá starosti s nájomníkmi, ani s nevyhnutnými opravami.

Ak investor do realitného fondu investuje rozumnú časť svojho portfólia, povedzme desať percent, na obdobie aspoň piatich rokov, môže to mať pre neho prínos a zmysel. 

Skúsení investori uprednostnia fond realitných akcií (REITs) pred otvoreným realitným fondom. Výmenou za vyššiu volatilitu dostanú vyšší výnosový potenciál, vyššiu likviditu a transparentné oceňovanie.

>>> Chcem nezáväznú konzultáciu >>>

(čast textu upravená s pomocou AI)